כל אחד חולם להיות יזם נדל"ן מצליח, לבנות בניין או קניון ולהרוויח בגדול. והיום כאשר העולם הפך ל"כפר גלובלי", מחירי הנדל"ן בארץ עולים מחודש לחודש והליכי התכנון והבנייה מתארכים משנה לשנה, יותר ויותר ישראלים מחפשים אפיקי השקעה בנדל"ן מעבר לים, בין אם מדובר ברכישת דירה, השקעה בפרויקט נדל"ני או יזמות. "רף הכניסה" לפרויקט שכזה לעיתים נמוך בהרבה מעבר לים מאשר בישראל. אז אם אתה יזם נדל"ן או רק מחפש להשקיע, מהם המוקשים מהם צריך להיזהר כשמחפשים עסקת נדל"ן או יוזמים פרויקט נדל"ן מעבר לים?

הצטרפו אליי ל-

• תכנון וקביעת יעדים ומטרות

אז רגע לפני שאתה יוצא לדרך חשוב מאוד להגדיר מהם היעדים והמטרות שאתה רוצה להשיג. האם אני מחפש לבנות בניין, מס' בניינים או מתחם מסחרי? האם יש לי את הניסיון והידע להיכנס לעסקה כזו ולהוביל פרויקט שכזה? או אולי בכלל אני מחפש להפיק רווח מהיר והדרך הנכונה והבטוחה היא להשביח נכס או קרקע שארכוש ולמכור לצד שלישי?

• המדינה בה אני פועל, התרבות והשוק המקומי

השלבים ברכישת נדל"ן במדינה ספציפית אינם שונים בהרבה מהליך רכישת נדל"ן בכל מקום אחר, אך חשוב לתת את הדעת על ההיבטים המשפטיים השונים בין המדינות וכאלה קיימים למכביר, וכן לעמוד על ההבדלים התרבותיים הנוגעים לאופן ניהול העסקאות וההתנהלות העסקית.

בבניית פרויקט למגורים במדינה אירופאית מהו תמהיל הדירות הנכון? חשוב לבדוק כמה דירות ובאילו גדלים נמכרים במדינה, בעיר ובשכונה לפני שניגשים לתכנון הפרויקט. מה הביקושים בעיר או בשכונה בה מוצע לי הפרויקט? מה מחירי המכירה ומחירי השיווק של המתחרים המקומיים? ועוד ועוד.

• הנכס שאני רוצה לרכוש, הזכויות בו והייעוד התכנוני

חשוב ביותר לבחון את טיב הזכויות של המוכר בנכס, לבחון את האופן שבו הועברו הזכויות למוכר, והאם בידיו כל האישורים וההיתרים המתאימים, או האם קיימים הליכים משפטיים או אחרים כנגד הבעלות בנכס, ואת אופן רישומן של הזכויות במרשם המקרקעין. לצורך בדיקות בסיסיות, וחשובות אלו יהיה נכון וראוי להשתמש בעורך דין שיבדוק את זכויות המוכר בנכס.

חשוב ללמוד ולהכיר את השלבים התכנוניים החלים במדינה ובעיר בה אנו מתכוונים לפעול. ישנן מדינות בהן אם התכנית המוגשת ע"י בעלי הקרקע עומדת בתנאי התכנון העירוני ומגבלותיו ניתן לקבל היתר בנייה בתוך חודשים ספורים. אבל אם רכשת קרקע חקלאית, האם בדקת והבנת את המשמעויות התכנוניות והכספיות הכרוכות בשינוי הייעוד לבנייה?

• עלויות, מיסוי (מקומי וישראלי)

מן הסתם, היזם הישראלי ירצה להקים חברה במדינה בה הוא פועל במסגרתה יבצע את כל פעולותיו. הקמת חברה כרוכה בעלויות (יש מדינות בהן יש לשלם אגרה שנתית, לדוג'), הנה"ח ורו"ח מקומי שידווחו לרשויות.

לא פעם אני רואה תכניות עסקיות של יזמים, שפרט חשוב "נשכח" בהן – עלויות הניהול. כן, כאשר אתה טס לחו"ל לישיבה בנוגע לפרויקט או לביקור באתר יש לכך עלויות והן עשויות לנגוס חלק נכבד מהרווח היזמי. ומה לגבי עלויות הבנייה? האם אני לוקח קבלן ראשי ("פאושלי") או מתקשר עם מס' קבלנים שכל אחד מהם מבצע חלק מהעבודה?

סוגיית המס. החברה שתוקם במדינה בה אנו מבצעים את הפרויקט תשלם מס על רווחיה באותה המדינה, אבל חשוב להבהיר – משקיעים ישראלים כי הם ממוסים על רווחיהם בחו"ל על פי דיני המס בישראל, ועליהם להיערך ולהיוועץ עם רואה חשבון ישראלי, שיתן דעתו בכל הקשור להיבט המס בעסקה זו.

• ברומא התנהג כרומאי…לא לחפש "קיצורי דרך"

כפי שנהוג לומר "ברומא התנהג כרומאי", כך גם בכל הקשור לביצוע עסקת נדל"ן בחו"ל. חשוב והכרחי לבצע העסקה ללא קיצורי דרך על פי הדין המקומי, על כל המשתמע מכך, דבר שיקנה בטחון בביצוע העסקה.

ליווי מקצועי

הבחור שפגשת בבר ביוון וסיפר לך שהוא מתווך והציע עסקה מצוינת, או בכלל סיפר לך שהוא בעלים של קרקע לבנייה במיקום מעולה ובמחיר מצחיק, הוא לאו דווקא מי שתרצה לרכוש ממנו. יש חשיבות לליווי אנשי מקצוע בעלי ניסיון ואמינות ללא רבב. ביצוע עסקה ביוון, הונגריה, גיאורגיה, רומניה או בכל מדינה אחרת איננה דומה לביצוע עסקה בישראל. מעבר למרחק הפיזי בין המדינות, מערכת החוקים, דרך ניהול המשא ומתן, ודרך ביצוע העסקה אינם זהים למה שמוכר וידוע בישראל. ולכן, מומלץ לעבוד עם אנשי מקצוע ובעלי ניסיון איש איש בתחומו. מעבר לפן המקצועי והניסיון הדרוש, דרושה רמת אמינות גבוהה במיוחד מן הסיבות שהזכרנו לעיל, להבטחת שקיפות מידע וקידום העסקה על בסיס נתונים עובדתי אמין ככל הניתן.

ההמלצה העיקרית היא: לא לבצע עסקת נדל"ן בחו"ל ללא ייצוג משפטי הולם ממשרד עורכי דין ישראלי המתמחה בסוגיה על מנת לסייע בהליך הרכישה, התכנון והייזום ובכך להימנע ממפח נפש והוצאות מיותרות!!!!

רוצים ללמוד עוד על יזמות נדל"ן בינלאומי? הצטרפו אליי ל-