נדל"ן ברומניה

רקע לצמיחת הנדל"ן ברומניה ועסקים ברומניה בכלל:

רומניה בגל התפתחות כלכלי אדיר שהולך וצומח. בשנתיים האחרונות אנו עדים לתחילתה של צמיחה גם בתחום הנדל"ן למגורים, עם עלייה ממוצעת של מחירי הדירות בשנת 2015 ב- 5%.

בשנים האחרונות רומניה החלה בגל התפתחות כלכלי אדיר. רומניה שיצאה משיני המשטר הקומוניסטי בסוף שנות ה-80, והצטרפה לשוק האירופאי בשנת 2007, החלה לבנות עצמה במובנים רבים כאשר התמורות הכלכליות הן בלתי נתפסות בשיעורן. חשוב לציין כי רבות מן ההשקעות הזרות שנכנסו לרומניה בשנים האחרונות מגיעות מכספים המושקעים על ידי האיחוד האירופי אשר מושקע בעיקר בתשתיות, וכן בהשקעות ענק מארה"ב הרואה ברומניה כשותפה אסטרטגית ברמות שונות, דבר שיכול להסביר את ההתפתחות הגדולה בתשתיות ברומניה שמגיעות לחלקים רבים במדינה.

העלייה התלולה במחירי הקרקע שהתאפיינה עד אוקטובר 2008 נעצרה כמעט לחלוטין ואף חלה ירידה במחירי הנדל"ן. רק בשנתיים האחרונות אנו עדים לתחילתה של התאוששות בעיקר בתחום הנדל"ן למגורים, כאשר המדדים מצביעים על עלייה ממוצעת של מחירי הדירות בשנת 2015 ב- 5%.

ישראלים רוכשים נדל"ן ברומניה – שיקול עסקי לחלוטין:

בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים רוכשים דירות ברומניה, הדבר הוא עניין עסקי לחלוטין במיוחד כאשר הריביות בבנק נמוכות עד אפסיות ורכישת דירה להשקעה בישראל אינה בהישג ידו של כל אחד. בישראל אתה זקוק לסכום מינימלי של 200.000 אלף יורו לרכישת דירה, כאשר בבוקרשט דירות חדשות בנות 2 חדרים, נרכשות בסכום של 50.000 יורו לערך. התשואה השנתית המתקבלת, נעה בין 5 ל- 7 אחוזים.

מחסור בדירות בבוקרשט בירת רומניה

המחסור בדירות בבוקרשט, כמו גם הקושי שנוצר בנטילת משכנתאות יצרו ביקושים גדולים לדירות להשכרה, וכך ניתן לרכוש דירה במרכז בוקרשט במחיר נמוך יחסית, ולמרות זאת, להשכירו במחיר גבוה יחסית המשקף תשואה נאה על ההשקעה.

לפני שנחתום על הסכם הרכישה יש מס' נושאים שאנו ממליצים לבצע:

לסיכום. אמנם השוק הרומני הפגין בשנים האחרונות יציבות יחסית ומגמה של עליית מחירים מתמדת, אולם, ביצוע עסקת נדל"ן ברומניה, ככל עסקה, איננה מבטיחה רווחים או תוצאות מוצלחות בהכרח. יהיה נכון וראוי כי המשקיע פוטנציאלי יבחן היטב את כל המשמעויות הכלכליות והמשפטיות הנובעות והכרוכות ברכישת הנכס ברומניה. על המשקיע לבדוק בצורה דקדקנית ודווקנית את הנכס, תוך מתן מענה לשאלות ולסוגיות המפורטות לעיל. כדי להבטיח ביצוע עסקה בטוחה ראוי ככל הניתן, לפחות בכל הקשור לעניינים אשר בשליטת המשקיע, כגון בדיקת הנכס והליווי על ידי אנשי מקצוע אמינים ושאר הפרמטרים כאמור לעיל, שילווה באנשים מנוסים ואמינים, תוך ניצול החושים העסקיים.

*** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.

הפוסט רכישת דירה ברומניה; סקירה מקצועית הופיע ראשון בעו"ד אילן ליבוביץ | Ilan Leibovitch רומניה - ישראל

עם הגעתם של משקיעים זרים לרומניה, ביניהם ישראלים רבים, הפך הצורך בהקמת חברות ברומניה לדבר שבשגרה.

כך, על חברות הפעילות בשוק הישראלי המבקשות להתחיל פעילותן הכלכלית ברומניה להקים חברות רומניות לצורך ביצוע פעילותן במדינה (סוג נפוץ יותר של מקימי חברות הם משקיעי ויזמי הנדל"ן ברומניה). הקמת חברה רומנית במקרים מסויימים אלה, הינה אופציונאלית לאחר קבלת חוות דעת מיועצי מס ורואי חשבון בהתאם לסוג הפעילות הכלכלית.

לגבי משקיעי ויזמי הנדל"ן הקמת חברות רומניות היא הדרך היחידה לרכוש נדל"ן רומני, הואיל ושטחי אדמה וקרקעות לא יכולים להיות בבעלות זרים, אלא בבעלות תושבים רומניים. ולכן, הקמת חברה רומנית תהא לעיתים פתרון ראוי לצורך רכישת נדל"ן כאמור לעיל. אם כי, מאז 2015 יש לסייג קיבעה זו, שכן כיום על פי הדין הרומני אזרח האיחוד האירופי יכול להיות בעלים של קרקע חקלאית ברומניה.

הקמתה של חברה רומנית מצריכה בין היתר ביצוע הפעולות הבאות:

שלב א'- בחירת שם עבור החברה. על השם הנבחר להיות מורכב ממילים, להבדיל מאותיות, שלעיתים מסמלות ראשי התיבות של שמות בעלי המניות וכו'. בשלב זה אנו נוהגים לבצע הליך אצל רשם החברות הרומני, בטרם הקמת החברה, והוא שיריון שם החברה הנבחר לתקופה מסויימת עד להשלמת הפעולות הנדרשות לצורך ההקמה. בשלב זה ראוי למסור שלושה שמות חלופיים לחברה.

שלב ב'- כתובת רשומה. זהו שלב חשוב ביותר, הואיל ובהיעדר כתובת לא ניתן יהיה להקים החברה.

נושא זה בעייתי כיוון שלא לכל מי שמבקש להקים חברה אכן מצויה כתובת ברומניה. ולכן עליו לפעול למציאת כתובת רשומה עבור החברה (כאשר אין כתובת זמינה קיימת אפשרות לשכור כתובת מגורמים שונים, אך הדבר כפוף לחתימת מסמכים, ובמידה רבה הדבר אינו מקל על שלבי ההקמה). הקושי הפך אף גדול יותר, כאשר בתחילת 2016 החליטה הממשלה הרומנית להגדיל את המיסוי על בתים ודירות אשר משמשים ככתובת המשרד הרשום של חברה.

שלב ג' – שלב הכנת המסמכים. הכנה וחתימה על מסמכי התאגדות הכוללים הצהרות של בעלי המניות בדבר רישום פלילי, הצהרות בעלי מניות בדבר היעדר טענות מן הממשלה הרומנית והצהרות נוספות.

על פי הדין הרומני ניתן להקים חברה גם כאשר יש לה בעל מניות אחד, אשר הינו אזרח זר. יחד עם זאת יחיד, גם אם הוא רומני, אינו יכול להחזיק ב- 100% ממניותיה של יותר מחברה אחת.

על פי דיני החברות הרומניים, חברה בערבון מוגבל (SRL), נדרשת להפקיד את ההון העצמי במועד ההקמה בחשבון בנק (על חברה רומנית להיות בעלת חשבון בנק שיוקצה לפעילותה השוטפת).

ההון העצמי המינימלי הנדרש לשם הקמת חברה הינו בסך של RON 200, והוא מתחלק ל- 20 מניות בנות RON 10 כ"א.

דיני החברות הרומנים מבחינים שין שני סוגי חברות: חברה רגילה ומיקרו חברה שהינה חברה שהכנסותיה בשנה שקדמה לשנת המס (קרי, לדוג' שנת 2015) פחתו מ- 100,000 יורו. חברה שכזו תשלם מס חברות בשנת 2016 בשיעור של 1% מהכנסותיה אם אין לה 2 שכירים ויותר, 2% אם יש לה שכיר אחד בלבד ו- 3% אם אין לה כלל שכירים. לעומת זאת לגבי חברה רגילה שיעור מס חברות הנו 16%. שיעור המס על דיבידנד המשולם לתושב חוץ הוא מהנמוכים ביותר באירופה ועומד מ-1 לינואר 2016 על 5% בלבד. מס בשיעור זהה יוטל אף על דיבידנד שמשולם ע"י חברה תושבת רומניה לחברה תושבת מדינות האיחוד האירופאי (ככל ותשלום הדיבידנד דנן אינו עונה על קריטריונים הקבועים בדירקטיבת האיחוד האירופאי המזכים בפטור מלא ממס). המע"מ ברומניה הוא בשיעור של 20% (שיעור מע"מ בגובה 9% מוטל על מוצרי מזון מסוימים ו-5% מוטל על רכישת דירות עד למחיר של 100,000 יורו).

על פי דיני החברות הרומניים להבדיל מדיני החברות הישראליים, קיים בעל תפקיד הקרוי אדמיניסטרטור. תפקיד זה הינו חשוב ביותר בחברה הרומנית ועליו מוטלת אחריות גדולה לתפקודה של החברה (הוא אחראי על פי הדין הרומני לניהולה התקין של החברה, להגשת דוחותיה הכספיים ועוד), ועל כן נדרשת הצהרתו לצורך הקמת החברה. אין חשיבות לאזרחותו ו/או תושבותו.

הצהרות והתצהירים האמורים ניתן לחתום עליהם גם בפני נוטריון דובר רומנית, בישראל, ולשים עליהם אפוסטיל בביהמ"ש (הליך אשר חוסך את הנסיעה לרומניה).

חשוב לדעת כי מידע אודות מנהלי החברה, בעלי המניות בחברה והאדמיניסטרטור מופיעים ברשם החברות וגלויים לציבור.

שלב ד' – פתיחת חשבון בנק לחברה והפקדת ההון העצמי, תשלומי אגרות והעברת כלל המסמכים לרשם החברות לשם פתיחת החברה.

הליך הרישום יכול להיעשות בתוך שבועות. אולם מועד זה יכול להיות קצר או ארוך יותר בהתאם לעומס, חופשות ולחגים ברומניה.

לצורך פתיחת חברה ללא צורך בהגעה לרומניה, ניתן לבצע באמצעות איש קשר, שיוענק לו יפוי כוח נוטריוני מיוחד לרישום החברה. במקרה כזה ניתן יהיה לחתום על ההצהרות והמסמכים הנדרשים אצל נוטריון ישראלי דובר רומנית, בתוספת אישור "אפוסטיל".

הפעלת חברה רומנית כהפעלת חברה בכל מדינה אחרת דורשת דיווחים שוטפים על פי החוק הרומני, ועל כן ראוי ורצוי כי הדבר ייעשה באמצעות רואה חשבון מקומי רומני המצוי ברזי דיני המיסים והחברות.

יש לדעת כי על החברה לשלם מס חברות, מס על דיבידנדים במקרים מסויימים, מסים בגין עובדים אותם היא מעסיקה, ותשלומי חובה אחרים. עוד יש לדעת כי על החברה להגיש דוחות רבעוניים, חציוניים ושנתיים.

חשוב לדעת, הרשויות ברומניה מתייחסות ברצינות רבה לענייני החברות, לרבות נושאי האכיפה והמיסוי ולכן, נדרשת הקפדה רבה על ניהולה והפעלתה השוטפת של החברה הרומנית. לא פעם הגיעו אלינו יזמים אשר גילו כי החברה שבבעלותם הוכנסה להליכי פירוק, ולאחר בדיקה התברר כי הליכים אלו נבעו מאי-טיפול בחברה, ובמיוחד נתקלנו לא פעם בחברות שבגלל העדר כתובת משרד רשום בתוקף במשך מס' שנים הוכנסו על ידי רשם החברות להליך פירוק כאמור.

הפוסט הקמת חברה ברומניה הופיע ראשון בעו"ד אילן ליבוביץ | Ilan Leibovitch רומניה - ישראל

היה והחלטת לבקש אזרחות רומנית יש לבדוק בשלב הראשון את שאלת הזכאות.

לשם כך נידרש לפרטים על מקור הזכאות (ההורים או הסבים והסבתות, תאריכי הלידה שלהם, השם עימו נולדו ברומניה ומקום הולדתם), אשר נבדקת ע"י הצוות ברומניה.

לאחר שיתקבל אישור בדבר הזכאות ניתן יהיה להתחיל בהשגת המסמכים הנדרשים, אותם נעביר לרומניה. עוה"ד ברומניה יתרגמו המסמכים הנדרשים לרומנית ויכינו את כל המסמכים הנדרשים לשם פתיחת התיק. בסופו של התהליך יכול מבקש האזרחות להחליט באם הוא רוצה להגיע לרומניה להגיש את הבקשה בליווי עו"ד רומני, או להגיש הבקשה בשגרירות רומניה בת"א.

לאחר פתיחת התיק והגשתו הצוות ברומניה עוקב אחרי הפעילות בתיק ומטפל בבעיות המתעוררות תוך כדי הטיפול בו ע"י הרשויות הרומניות, ככל שבעיות מתעוררות.

בסופו של ההליך המבקש מקבל הודעה רשמית על קבלת האזרחות בתנאי שיתייצב בפני הקונסול הרומני בישראל להישבע אמונים. הליך זה מתקיים מדי יום שישי (למעט חגים) בשעות הצהריים בשגרירות רומניה בת"א, ויש להגיע למקום עם 2 תמונות פספורט והרבה סבלנות. בסיום הטקס בשגרירות מקבל המבקש תעודה המעידה על אזרחותו הרומנית.

כל אדם יליד רומניה או צאצא של יליד רומניה המבקש להשיב ולממש את זכותו להשבתה/קבלתה של אזרחות רומנית עליו לספק לרשויות הרומניות מספר מסמכים:

על כל התעודות להיות מקוריות ולא תצלומים, וחשוב כי יהיו בשפה העברית בלבד (הצוות המטפל מתרגם את המסמכים לשפה הרומנית ברומניה בכדי שיעמדו בדרישות הרשויות הרומניות), ומאושרות באפוסטיל (חותמת הניתנת ע"י המח' הקונסולרית של משרד החוץ, המאשרת את כשירותו של המסמך).

חשוב לציין כי את תעודת הנישואין יש לקבל מהרבנות במקום בו נישאו בני הזוג ולאחר מכן לאשר אותה במשרד הדתות בירושלים, לפני אישורה במח' הקונסולרית במשרד החוץ. * תעודת הלידה הרומנית – אם אבדה או לא נמצאה או לא קיימת הצוות ברומניה ינפיק חדשה.

הפוסט הוצאת דרכון אירופאי לישראלים: הופיע ראשון בעו"ד אילן ליבוביץ | Ilan Leibovitch רומניה - ישראל

רוב עולי רומניה בישראל וצאצאיהם עד הדור השלישי זכאים לקבל את אזרחותם הרומנית. יש בין עולי רומניה כאלו שאף לא איבדו את האזרחות הרומנית, ואלו אשר איבדו רשאים להגיש בקשה בכדי לקבל את האזרחות בחזרה. בהמשך התהליך, לאחר קבלת/השבת האזרחות ניתן להוציא דרכון רומני.

מי שהיה אזרח רומני ועלה לישראל בראשית שנות המדינה (1948-1952), ברוב המקרים לא ויתר על האזרחות הרומנית. לפיכך, הוא או צאצאיו יכולים להגיש את הבקשה לאזרחות רומנית.

מי שהיה אזרח רומני ועלה לארץ החל מסוף שנות ה- 50 במאה הקודמת, נדרש בד"כ לוותר על האזרחות הרומנית בכדי לעלות לישראל. העולה או צאצאיו יכול להגיש בקשה להשבת האזרחות, ובהליך מקובל הנמשך פרק זמן לא ארוך הוא יוכל לקבל את האזרחות בחזרה.

מה היתרונות בהוצאת דרכון רומני? 

רומניה הצטרפה בשנת 2008 לאיחוד האירופי, וככל הנראה תהפוך לחברה מלאה בשנת 2013 . אזרח שיהיה בידו דרכון רומני יהיה זכאי לכל ההטבות להם זכאים כל תושבי האיחוד האירופי . זכות חוקית לעבוד ללמוד ואף לגור בצורה חוקית בכל מדינה אירופית שיחפוץ בה, במדינות כמו צרפת, גרמניה איטליה ועוד (אם כי, נכון למועד כתיבת שורות אלו, רומניה ובולגריה, המצטרפות האחרונות לאיחוד האירופי, טרם קיבלו את האישור להצטרפות לאמנת התנועה החופשית בין מדינות האיחוד). כתושב האיחוד האירופי יהיה זכאי להנחות משמעותיות בשכר לימוד במוסדות להשכלה גבוהה באירופה.

אזרחות רומנית ובעלות על דרכון רומני מהווה יתרון איכותי ליזמי נדל"ן המעוניינים לרכוש נדל"ן, שכן החוק הרומני מחייב כי בעל המקרקעין יהיה אזרח רומני. האזרחות הרומנית חוסכת את הצורך בהקמת חברה רומנית, אשר תרכוש את המקרקעין, על כל העלויות הכרוכות בכך.

איך אנחנו יכולים לעזור לך? 

עוה"ד אילן ליבוביץ פועל מזה מס' שנים ברומניה ומסתייע בעו"ד (לשעבר עובדת במשרד הפנים הרומני, המתמחה ובקיאה בכל הנוגע לבירוקרטיה ולחוק הרומני הרלוונטי), אשר התמחתה בטיפול בהשבת אזרחות לישראלים. הצוות של עוה"ד ליבוביץ רשם לזכותו השבת אזרחות, והוצאת דרכון רומני, לעשרות ישראלים. הרומנים חוקקו חוקים המתירים למי שהיו רומנים בעבר לקבל את אזרחותם הרומנית בחזרה, אך תהליך הגשת הבקשה, כרוך בהגשת בקשות ואחזור מסמכים מארכיונים המצויים ברומניה, לעתים יש צורך בפניה לרשויות מנהלתיות שונות ולפעמים אף לבתי המשפט ברומניה. לפיכך ככלל, נדרשת מעורבות של אדם הבקיא בשפה הרומנית ובהתנהלות עם הרשויות המקומיות ברומניה. ביצוע התהליך בלא סיוע של אדם כאמור אינו בלתי אפשרי, אך ללא הידיעה הדרושה עלולות להתבצע פעולות מיותרות ואף מוטעות העלולות לגרור ביצוע פעולות מתקנות המאריכות את זמן הטיפול, שהוא ארוך בלאו הכי על רקע ריבוי הבקשות המוגשות לרשויות הרומניות לאחר הצטרפותה של רומניה לאיחוד האירופי.

הפוסט השגת אזרחות רומנית לישראלים: הופיע ראשון בעו"ד אילן ליבוביץ | Ilan Leibovitch רומניה - ישראל

ברומניה חיים כ- 22 מיליון תושבים, כאשר רק בבוקרשט הבירה חיים כ- 2.5 מיליון תושבים, והיא השוק השני בגודלו במדינות מזרח ומרכז אירופה אחרי פולין. מקומה הגיאוגרפי של רומניה אטרקטיבי – שער בין מזרח ומערב אירופה, וגישה ישירה לים השחור.

לאחר התמוטטות הגוש הסובייטי נותרה רומניה עם בסיס תעשייתי רעוע ומיושן אשר אינו מתאים לצרכיה ואינו מביא למיצוי הפוטנציאל התעשייתי-מסחרי הגלום בה. בפברואר 1997 החלה רומניה ביישום תכנית ייצוב מקרו כלכלית, ורפורמה מבנית מקיפה. התכנית כללה הפרטה של גופים ממשלתיים, חיסול מפעלים לא רווחיים ועתירי אנרגיה, ורפורמות בסקטור החקלאי פיננסי

בשנים האחרונות אנשי עסקים ומשקיעים ישראלים רבים החלו לפעול בשוק הרומני המתפתח, ובמיוחד מאז הצטרפות רומניה לאיחוד האירופי בשנת 2007. חברות ישראליות רבות ממגוון תחומים במשק הישראלי פעילות ופועלות ברומניה (אפריקה ישראל, אשר באמצעות הזרוע האירופית שלה הקימה את מרכז הקניות הגדול בבוקרשט, אמדוקס, סנו, רשת הביגוד פוקס, ארומה ישראל, פריגת, עלית, אשר הקימה במדינה גם מפעל לייצור קפה, ועוד).

רכישת נדל"ן ברומניה. משרדנו התמחה בליווי ישראלים בהליכי רכישת קרקעות ברומניה, החל בשלב ביצוע הבדיקות במקדמיות לזיהוי המקרקעין ולאימות הבעלות על המקרקעין, בדיקת ההיסטוריה של המקרקעין ווידוא כי אין המדובר במקרקעין המצויים בהליך משפטי, ועד לרכישת המקרקעין, מימון הרכישה (במידת הצורך) והשבחתם.במהלך השנים בהן עוה"ד אילן ליבוביץ פעיל ברומניה הוא ליווה וניהל עשרות עסקאות לרכישת מקרקעין ודירות ברומניה.

חוק מס' 54/1998, בענין העברת בעלות במקרקעין, קובע במפורש כי "אזרח זר אינו יכול להיות הבעלים של מקרקעין" אולם אזרח זר יכול להקים חברה ברומניה בכדי לרכוש מקרקעין. בשנת 2014 צפוי לחול שינוי בעניין כאשר עפ"י החלטות האיחוד האירופי ייאלצו הרומנים, אלא אם הדבר ישתנה, לאפשר לאזרחי מדינות האיחוד לרכוש ישירות מקרקעין במדינה.

עסקת מקרקעין נערכת ונחתמת אצל נוטריון רומני, אשר הינו הסמכות החוקית לאישור עסקאות בנדל"ן וגם אחראי לרישום העסקה במרשם המקרקעין.

רישום מקרקעין נעשה במשרד רישום המקרקעין ברשות המקומית בשטחה בה מצויים המקרקעין, וקיימת חובה לדווח ולרשום במשרד רישום המקרקעין כל פעולה המבוצעת בהם.

עוה"ד אילן ליבוביץ שהינו דובר השפה רומנית עוסק מאז 2006 בליווי וייעוץ משפטי לאנשי עסקים ומשקיעים ישראלים ברומניה בצמוד ובשיתוף פעולה עם עו"ד רומנים מהשורה הראשונה.

עוה"ד אילן ליבוביץ הקים ברומניה עבור לקוחותיו עשרות חברות, התמחה בהעברת מניות בחברות, הסכמי השקעה, הסכמי זכיינות ועוד מגוון הסכמים מסחריים. בנוסף לליווי והייעוץ המשפטי אנו מסייעים לאנשי העסקים הישראלים ביצירת קשרים עסקיים עם אנשי עסקים רומנים, ליווי פיננסי, בדיקות כלכליות והליכי גילוי נאות.

הפוסט רומניה סקירה כלכלית – עסקית הופיע ראשון בעו"ד אילן ליבוביץ | Ilan Leibovitch רומניה - ישראל